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合伙买房的风险有哪些
日期:2016-12-18 22:48:36

   上半年,全国一线城市房价高涨,对于大部分刚需族来说简直是噩梦。手里有了些钱,但要是首付再还贷就非常吃力了,此时不少人打起了“合伙买房”的主意。

  举例:甲和乙合伙买房,假如现在房款总价300万,贷款买房,贷款25年,需要还250万,首付甲出150万,乙出10万,以后按揭每月还款甲出2000,乙出10000。那么五年后,房子可以卖700万,需要考虑时间成本。考虑房价上涨因素,如何保证公平分配?

  律众网提示:

  合伙买房要注意涉及到的利益关系需要重点留意。比如未来双方在相关的税费、物业费上如何分工承担,又或者之后一方出现资金问题导致无法继续还款等情况,都是需要提前考虑到的。万一处理不当,会影响彼此友谊,这就和当初合伙买房的初衷背道而驰了。

  

  一. 合伙买房的风险有哪些?

  1.合作风险

  “合伙买房”的房屋是属于所有投资人的共有财产,在使用和出售过程中,决策权就很难属于一个人。

  如果合伙贷款购房的一方准备将房屋出售或出租,另一方却不同意,这时候谁具有决定权?

  如果购买的房屋用于出租,出租给谁,租金多少,租金或出售收益该如何分配等都需要进行详细约定;如果合伙贷款人是住在一起的,房屋的使用面积应该如何分配,好的位置和差的位置怎样协调等难题。

  2.投资风险

  如果是抱着投资的想法合伙买房,涨了都好说,一旦楼市遇冷、房价降了,合作双方要如何处理?合作购房亏损如何分担?

  最后要注意的是如果对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。那么,针对以上提到的潜在风险,如何有效规避,将风险缩小到最小呢?

  二、如何降低风险呢?

  1.合伙买房写明“按份共有”的份额

  合伙买房,一定要明确责、钱、权、利、房的归属,才能达到利益共存的基础。

  合伙买房的所有出资人都可以共同在产权证上登记,一套房产要登记多个产权人时,有“共同共有”和“按份共有”两种方式。

  如果是亲友间合伙买房,一般采用后者。为避免日后纠纷,最好能签订一份书面协议,写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等,相关税费、租金收益、物业管理费等如何承担,中途撤资等细节也要约定。

  2.明确贷款权利和义务

  现在,银行为个人办理购房贷款按揭时审批格外严格。合伙贷款买房,一方有不良记录(如刷爆信用卡,无力偿还)的情况下是不允许办理贷款的。

  建议贷款买房时,双方应该签署一个协议,明确双方的贷款权利与义务,一旦一方不能还贷或负担不起,另外一方仍需要对银行承担,如果日后出现问题的话(如情侣贷款后却分手),那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

  3.注意考虑“隐形共有权人”

  前面提到了一套房产可以登记多个产权人,但如果其中一人已婚,那这人的伴侣作为“隐形共有权人”也对所买房享有权利。所以,贷款买房的相关环节,需这位“隐形共有权人”到场。

  另外,再次提醒大家,一起贷款风险还是比较高。

  银行面对共同合伙人的态度?

  首先,银行对这类贷款已采取非常谨慎的态度。

  在银行住房贷款合同中,两人或多人合伙买房,只能把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时,一般选择有贷款资格、还款能力强的。

  贷款过程中,主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方,其配偶也要到场签字),表示同意将所购的共有房产抵押给银行。

  不过,这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外,与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务,当借款人不能按时还房贷时,银行可以向其他共有人催收贷款。